CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ KHÁC BIỆT

Bất động sản đã từng rất nóng sốt, hầu như ai đi vào cũng thành công và thắng lớn. Rồi thì BĐS hạ nhiệt, người ta (bao gồm cả tôi) nói rằng do trước đó bơm thổi vượt quá giá trị thực, rồi các tình hình kinh tế thế giới… nên giờ phải làm như vậy để hạ nhiệt, bảo vệ nền kinh tế…

Và người ta lại nói rằng, sau đó thì mọi thứ sẽ hồi phục và tốt lên thôi. Rồi chúng ta lại có chu kỳ 10 năm, và bây giờ là lúc để lựa chọn ta là ai sau 10 năm nữa. Điều đó đúng, trên 1 chiều hướng vĩ mô toàn cục nào đó.

Tuy nhiên nếu để phân tích lại trong 1 quy mô nhỏ hơn, chi tiết hơn thì ta có những điều đã khác biệt. Những kỳ khủng hoảng trước phần đa do ngành tài chính là chủ yếu, tức do bong bóng và bơm thổi. Nhưng ở kỳ này, cá nhân tôi thấy rằng, ngoài phần bong bóng ra nó còn là 1 phần cơ cấu giá lại theo cách “thuận thời đại” tất yếu phải xảy đến.

Cơ cấu giá theo cách thuận thời đại là như thế nào?

Nếu chúng ta cho BĐS là 1 trong những nguyên liệu để phục vụ đời sống, sản xuất. Vậy giá BĐS và tiềm năng của nó sẽ phụ thuộc vào sự cần thiết của nó trong quy trình sống, sản xuất, làm ăn của con người.

Và trong thập kỷ vừa qua, chúng ta đã có quá nhiều thứ thay đổi. Những điều này nó cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu giá thành của BĐS trong tương lai.

Một vài ví dụ cụ thể:

Trước đây, khi buôn bán offline là chính, đi xem hàng, mua đồ, thanh toán toàn trực tiếp thì cái mặt bằng là rất quan trọng nếu ai đó muốn mở ra buôn bán. Nhưng sau này, khi công nghệ phát triển, kinh doanh online bùng nổ thì 1 số ngành gần như không cần mặt bằng nữa mà cần cái kho hơn.

Dĩ nhiên số ngành cần mặt bằng vẫn chiếm tỉ trọng lớn, nhưng vì 1 số ngành hàng đã không còn cần tới mặt bằng nữa nên “cầu” của mặt bằng cũng giảm bớt. Tệp khách hàng giảm => Sự cạnh tranh giảm bớt => Giá thuê giảm bớt => Tỉ suất tăng giá của bất động sản mặt tiền để kinh doanh tại một số vị trí không còn biên độ tăng lớn.

Về sinh sống cũng vậy, trước đây khi mà hệ thống giao thông còn lạc hậu. Xe đò xe khách thì nhồi nhét, sân bay thì không có mấy. Đường xá thì gập gềnh nên người ta cứ phải tìm chỗ nào đó ở gần chỗ làm chỗ học nhất cho thuận tiện. Mình còn nhớ hồi cấp 3 có mấy bạn mình lên huyện trọ học. Trong khi đó nhà các bạn ấy cách đó có tầm 10 cây số thôi, ở đó trọ học rồi cuối tuần về lần.

Nhưng giờ thì sao, khác rồi. Cách 10 cây số đi xe máy có tí, hay lên xe bus tí cũng được, vậy nên khoảng cách của BĐS trong tương lai không còn là yếu tố quan trọng nhất nữa (tất nhiên là không được quá xa) mà thời gian di chuyển bao lâu. Kết nối mới là yếu tố quan trọng.

Rồi về công việc nữa, trước đây các khu công nghiệp hay tài chính chỉ tập trung tại các thành phố lớn. Vì ở đó mới có sân bay, cảng biển để họ giao thương dễ dàng. Nhưng về sau các KCN vẫn có thể mở tại các tỉnh lẻ, miễn nơi đó có cảng có sân bay có đường cao tốc đường quốc lộ để họ giao thương thuận tiện là được. Vậy chính từ sự phát triển này lại nảy sinh thêm nhu cầu về BĐS tại những khu vực đó.

Một vài ví dụ nhỏ để cho thấy rằng, dù như thế nào đi chăng nữa. Kể cả có bơm thổi thì cũng phải phù hợp với thời đại.

BĐS là 1 trong những yếu tố phục vụ xã hội chứ không phải ngược lại. Vậy nên nếu nó đi trật với những điều đó thì việc phải cơ cấu lại là tất yếu.

Tức… Tôi hoàn toàn đồng ý rằng BĐS rồi sẽ phục hồi. Nhưng nó không phải phục hồi lại y như cũ của kỳ trước, mà nó phục hồi theo 1 hướng khác. Hướng hợp thời đại, hợp xu thế hơn.

Vậy nên, niềm tin vào sự phục hồi là đúng đắn. Đập tiền vào tiếp cũng đúng, nhưng chưa đủ. Phải cần nhắc và xuống tiền đúng nơi đúng chỗ. Đã qua rồi cái thời kỳ BĐS là vua, Cứ mua là thắng.