GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, HÃY ĐỂ THỊ TRƯỜNG QUYẾT ĐỊNH
Trong bối cảnh nền kinh tế nghẽn thanh khoản, thị trường bất động sản gặp khó khăn, tôi bắt đầu nghe thấy các nhận định “doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá”; “doanh nghiệp bất động sản không chịu nghe lời, không chịu giảm giá, sẽ chết”.
Tư duy phi thị trường
Muốn cứu mình, cứu thị trường, các doanh nghiệp cần giảm giá để đưa mặt bằng bất động sản về giá thực là một lập luận khá phổ biến hiện nay.
Thoạt nghe, lập luận này có vẻ hợp lý với số đông. Tuy nhiên, đây là cách nhìn phi thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam đang không vận hành trơn tru một phần do tư duy phi thị trường của đại chúng và những nhà hoạch định chính sách.
Giá cả của một loại hàng hóa được xác định bởi cung và cầu. Mức giá cân bằng là ở điểm lượng cung bằng lượng cầu. Giá cao nhất mà người mua chấp nhận trả là bằng với lợi ích (độ thỏa dụng) mà họ nhận được; giá bên bán chấp nhận tối thiểu phải bằng chi phí thực tế phát sinh cộng với mức lợi nhuận theo yêu cầu hoặc trừ đi mức lỗ tối đa mà họ có thể chấp nhận trong trường hợp cần cắt lỗ.
Vì lợi ích của mình, chủ sở hữu các bất động sản (cả lớn và nhỏ) biết rõ nhất khi nào cần bán tài sản của mình và với giá bao nhiêu. Họ không cần lời khuyên hay sự thúc giục của bất kỳ ai, đặc biệt là việc giảm hay tăng giá các sản phẩm. Bất động sản, khi cung lớn hơn cầu – không có người mua, sẽ tự phải giảm giá.
Mục tiêu quan trọng nhất của các doanh nghiệp là đáp ứng nhu cầu cho khách hàng và tìm kiếm lợi nhuận cho mình. Sản phẩm bất động sản được chia làm hai nhóm: các sản phẩm hoàn chỉnh đưa vào sử dụng và các sản phẩm để tích trữ tài sản và đôi khi có tính đầu cơ. Ví dụ, căn hộ ở các đô thị trung tâm luôn có người ở là sản phẩm hoàn chỉnh; trong khi, các lô đất và dự án sẽ được xây ở các địa phương rất xa, chưa nảy sinh nhu cầu thực tế trong tương lai gần thuộc nhóm thứ hai.
Ở góc độ hiệu quả, chi phí của toàn xã hội đối với một bất động sản chỉ là chi phí xây dựng (bao gồm các hạ tầng liên quan), giá đất thực ra chỉ là phần chuyển giao từ túi người này sang túi người khác, xã hội không được thêm hay mất gì cả. Nhìn ở góc độ này, mối quan tâm của cả xã hội và nhà nước là làm sao các bất động sản hoàn chỉnh được sử dụng với công suất và năng lực thiết kế của chúng để tạo ra giá trị cho xã hội; còn mức giá sẽ do quy luật cung cầu quyết định.
Giá Bất động sản, hãy để thị trường quyết định
Giá cả vì vậy, không nên là đối tượng quan tâm của chính sách.
Trục trặc của thị trường bất động sản ở Việt Nam là do sự thiếu duy lý, tâm lý số đông cộng với thông tin không đầy đủ. Bất động sản đang là kênh đầu tư, tích trữ tài sản của các hộ gia đình Việt Nam. Đa phần người mua để đầu tư hoặc tích trữ chỉ tìm hiểu thông tin một cách sơ sài về bất động sản định mua. Khả năng lên giá (sinh lời) là tiêu chí quan trọng nhất. Trên thực tế, xét về dài hạn thì xu hướng là tất cả bất động sản đều tăng giá. Khác nhau chỉ ở mức độ, nhưng nhìn chung là cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Do đó, để giảm giá nhà đất, nhà nước không nên kêu gọi doanh nghiệp hạ giá mà cần tạo cơ chế để thị trường hoạt động trơn tru, đúng quy luật với ba nhóm giải pháp. Thứ nhất, minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Thứ hai, tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Thứ ba, có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho các sản phẩm hoàn chỉnh; cụ thể cho từng nhóm sản phẩm như sau:
Với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung bất động sản suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Vì thế, vai trò của nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.
Ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay nhiều đất. Cho nên, đất chi phí thấp (hoặc hơn nữa là miễn phí) là nhân tố quan trọng nhất để phát triển loại nhà này. Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng của nhà nước.
Đối với các sản phẩm dùng để tích trữ, lý tưởng thì khi dùng đến mới xây, nhưng Việt Nam cũng rất khó loại bỏ những dự án được vẽ ra hàng chục đến vài chục năm vẫn chưa được triển khai, nhất là ở những nơi xa các đô thị trung tâm. Để hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ.
Thị trường bất động sản nói riêng, các thị trường khác nói chung chỉ vận hành trơn tru khi tư duy thị trường là trung tâm trong các hoạt động giao dịch, trong cách nhìn nhận của công chúng và việc hoạch định chính sách của nhà nước.