Thị trường bất động sản ở nhiều tỉnh miền trung, đặc biệt là Đà Nẵng đang giảm nhiệt sau thời gian sốt nóng, song hệ lụy do tình trạng sốt đất để lại không hề nhỏ.

IPPG dừng đàm phán đặt khu phi thuế quan tại Golden Hills chỉ vì giá đất được đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Ảnh: Hoàng Thủy

Thị trường vận hành… theo cảm tính

Chứng kiến thị trường bất động sản ven biển miền Trung, từ ngõ ngách thị tứ, thị trấn đến các khu đất có tầm nhìn hướng biển, từ nhiều làng quê đến “đất vàng” đô thị “sốt nóng” cách đây không lâu, nhiều nhà đầu tư dù đã có kinh nghiệm hàng chục năm trong lĩnh vực này cũng không tránh khỏi cảm giác quay cuồng vì đất. Trong thời gian đó, đi đâu, ở đâu, người ta đều có thể thấy chủ đề nóng hổi là đất.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Đàm Quang Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư 579, đơn vị có 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này bày tỏ không ít quan ngại sau những thay đổi chóng mặt trên thị trường địa ốc miền Trung nói chung và Đà Nẵng nói riêng trong thời gian vừa qua. Ông cho rằng, thị trường bất động sản miền Trung hiện quá phức tạp, bản thân ông không dám đầu tư, bởi lẽ thị trường không theo quy luật nào cả, mọi thứ dường như được đẩy lên theo cảm tính.

Ông Trần Quang Thuận, chuyên gia môi giới bất động sản tại Đà Nẵng nhìn nhận, chính sự nhạy cảm “thiếu cơ sở” của thị trường đã bộc lộ nhiều sơ hở để những người môi giới không chân chính đánh vào tâm lý mua đất quy hoạch nhằm trục lợi. “Tôi không hiểu vì sao, những lời đồn vô căn cứ có thể khiến hàng chục, hàng trăm người sẵn sàng đổ hàng tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng để sở hữu những khu đất mà giá trị trên giấy tờ được thổi lên cao hơn 5 – 10 lần so với thực tế”, ông Thuận trăn trở.

Sự nhạy cảm về thị trường kết hợp với thông tin trong thời đại công nghệ số đã khiến Đà Nẵng và nhiều địa phương khác ở miền Trung lao đao vì thông tin quy hoạch giả mạo. Điển hình tại Đà Nẵng đã xuất hiện văn bản giả chữ ký Chủ tịch UBND Thành phố về đầu tư xây dựng cầu nối Hòa Xuân với khu đô thị Nam Việt Á, là tin đồn tách huyện Hòa Vang. Tại Quảng Nam còn có tin đồn về việc Điện Bàn sáp nhập với Đà Nẵng…

Cơn sốt đất không chỉ thúc đẩy một số người bất chấp luật pháp để trục lợi, mà còn làm đổ bể nhiều thỏa thuận hợp tác đầu tư của doanh nghiệp, phát sinh nhiều mâu thuẫn mà người chịu thiệt cuối cùng vẫn là khách hàng.

Hoạt động mua bán các sản phẩm đất nền Dự án 7B mở rộng (bao gồm các dự án Sakura Central Park, Hera Central Park Riveside, Eco Park…) thuộc khu vực Quy hoạch Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) là một ví dụ. Các dự án này do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối là Công ty Hoàng Nhất Nam. Quyền lợi của hàng ngàn khách hàng tham gia mua bán sản phẩm tại các dự án trên đã ít nhiều bị ảnh hưởng do bị cò nhà đất nâng giá, đưa thông tin thất thiệt.

Hay trường hợp của CTCP Đầu tư và phát triển Quảng Đà rao bán đất tại dự án “ma” Khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ mở rộng (đường Đô Đốc Lân, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng) để nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc của nhiều người từ giữa năm 2018. Tin tưởng doanh nghiệp này, khách hàng đã đặt chỗ gần hết 121 lô đất nền dự án này. với số tiền giữ chỗ 100 triệu đồng/lô.

Đến tháng 1/2019, mặc dù đã bị Phòng Cảnh sát kinh tế khởi tố điều tra, nhưng chủ doanh nghiệp này vẫn tiếp tục lừa bán đất, huy động vốn trái phép, tăng tiền giữ chỗ, đặt cọc lên 500 – 800 triệu đồng/lô.

Lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

Đầu tháng 5/2019, Công ty TNHH xuất nhập khẩu Liên Thái Bình Dương (IPPG) thông báo dừng dàm phán về Dự án Khu phi thuế quan tại Dự án Golden Hill của Trung Nam Land bằng thông báo ngắn gọn: “Việc đàm phán giữa IPPG và Trung Nam Land không đạt được như kết quả dự kiến và chúng tôi chấm dứt việc đàm phán này”.

Việc IPPG lựa chọn Đà nẵng để đầu tư được đánh giá như luồng gió mới để đưa Đà Nẵng phát triển toàn diện hơn. Trong đó, IPPG đề xuất với Đà Nẵng sẽ triển khai 3 dự án gồm Trung tâm Mua sắm miễn thuế trong phố, Khu phi thuế quan và Trung tâm Tài chính Đà Nẵng.

Giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực sẽ khiến nhà đầu tư không muốn đầu tư vào những Dự án phải thỏa thuận trực tiếp với người dân.

Tuy nhiên, thông báo “chấm dứt việc đàm phán” với Trung Nam Land được giới đầu tư đánh giá là hệ lụy từ cơn sốt đất. Sau khi có thông tin dự án sắp triển khai tại Golden Hills, giá đất khu vực này lập tức tăng đột biến.

Vấn đề này được IPPG khẳng định trong thông báo rằng, việc thương lượng với Trung Nam Land chưa hoàn tất thì đã bị tác động tiêu cực bởi những thông tin thất thiệt, trong đó việc giá đất khu vực Golden Hill tăng mạnh thời gian qua đã ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình đàm phán.

IPPG chỉ là một trong nhiều trường hợp đang xảy ra tại dải đất miền Trung này.

Gần đây nhất là trường hợp đấu giá lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu đô thị Nhơn Hội (Nhơn Hội New City). Do giá đất bị đẩy lên quá cao, nên nhà đầu tư đã rơi vào thế khó bởi tỷ suất sinh lợi bị ảnh hưởng khi đầu tư vào dự án này.

Giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế tất yếu sẽ khiến nhà đầu tư e ngại khi lựa chọn đầu tư vào những dự án chưa có mặt bằng sạch, nhất là những dự án mà nhà đầu tư phải trực tiếp thỏa thuận với người dân. Đây cũng là lý do giải thích vì sao, có những dự án địa ốc tại miền Trung, dù đã triển khai từ rất nhiều năm, nhưng vẫn “án binh bất động”.

Đặc biệt, có những dự án, như lời đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Phương (đoàn Quảng Bình) phát biểu trong phiên thảo luận tại nghị trường sáng 27/5 về việc thực hiện chính sách, pháp luật quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, thì dù doanh nghiệp thỏa thuận đền bù làm đúng pháp luật, đúng quy trình, nhưng người dân vẫn gây cản trở, không cưỡng chế được. Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư ở miền Trung, mà còn lãng phí nghiêm trọng nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia và cũng là nguồn lực rất quan trọng để phát triển đất nước bởi đất đai là hữu hạn.