Giai đoạn 2020 – 2024, các tỉnh thành đều tăng bảng giá đất so với trước, kéo theo những tác động đến 3 đối tượng tham gia thị trường bất động sản dưới đây:

1. Người mua bất động sản: tăng gánh nặng về giá và thuế phí

• Giá bất động sản tăng

Mặc dù bảng giá đất chủ yếu được áp dụng để tính thuế, phí cho doanh nghiệp sử dụng đất, nhưng nhiều ý kiến lo ngại việc tăng khung giá đất sẽ tạo tình trạng “tát nước theo mưa”, khiến giá nhà đất leo thang. Ví dụ, một dự án chung cư có vốn đầu tư 100 tỷ đồng, khi bảng giá đất tăng 10%, chủ đầu tư sẽ mất thêm 10 tỷ đồng tiền thuế phí. Do đó, chủ đầu tư có thể mượn cớ giá đất tăng dẫn đến chi phí đầu tư tăng, từ đó thúc đẩy việc tăng giá căn hộ.

Với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 – 14% giá thành. Khi giá đất tăng gấp rưỡi, con số này sẽ lên đến 25% nên giá bán chắc chắn phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá. Từ đó đẩy giá thành nhà ở lên cao.

Tuy nhiên, trái ngược với tâm lý lo ngại trên, một số chuyên gia lại dự báo khi bảng giá đất tăng, giá thành của các sản phẩm bất động sản không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Nếu theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Do đó việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

• Nghĩa vụ tài chính tăng

Theo Khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định. Ví dụ, lệ phí trước bạ sẽ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất theo bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

Trong đó, giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Như vậy, với công thức này thì khi biên độ tăng của bảng giá đất càng lớn, biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp khi mua bán, đầu tư bất động sản sẽ càng cao.

Người mua bất động sản chịu nhiều tác động khi bảng giá đất tăng.

2. Doanh nghiệp bất động sản: ảnh hưởng môi trường đầu tư và quy mô giao dịch

Khi giá nhà tăng “ăn theo” bảng giá đất, một bộ phận khách hàng sẽ không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà, từ đó dẫn đến sự sụt giảm giao dịch trên thị trường bất động sản. Mặt khác, giá đất tăng cao cũng khiến cho các doanh nghiệp mới e ngại hoặc gặp khó khăn về vốn khi gia nhập thị trường, do đó nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Bảng giá đất quá cao sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dư án (trên thị trường sơ cấp), đồng thời tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Giá đất tăng cao trong thời gian tới sẽ đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

3. Nhà nước: có thể bị thất thu ngân sách

Theo báo cáo tổng kết công tác năm 2019 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguồn thu từ đất đóng góp tới 11% tổng thu ngân sách Nhà nước. Do đó, sự thay đổi của khung, bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản.

Đó là chưa kể khi nghĩa vụ tài chính tăng, một bộ phận người dân sẽ chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay thay vì làm đúng thủ tục để giảm bớt tiền thuế, phí, làm tăng “thị trường ngầm” trong giao dịch bất động sản. Hệ quả là vừa làm sụt giảm nguồn thu thuế của Nhà nước, vừa dễ phát sinh tranh chấp sau này.

Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài sẽ lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.

Nếu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút thì người dân và doanh nghiệp sẽ được lợi. Vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh. Trong khi đó, doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.