Chiến lược và nguyên tắc đầu tư Bất động sản
Chiến lược và nguyên tắc đầu tư Bất động sản
Chiến lược và nguyên tắc đầu tư Bất động sản từ năm 1970 tới 2022 nó vẫn thế.
Các NĐT lão luyện sau bao nhiêu năm, họ vẫn không thay đổi những nguyên tắc cơ bản trong việc đầu tư, và họ vẫn thành công, cho tới tận bây giờ. Những nguyên tắc đó là gì?
Vị trí luôn chiếm 1 phần lớn giá trị trong BĐS, hãy chọn BĐS mà mọi người mong muốn.
Nhu cầu thực đang chiếm sóng
Bài viết này, sẽ xoay quanh những nguyên tắc cơ bản, được áp dụng từ 1970 tới giờ. Điều quan trọng là mọi NĐT có giữ được đúng nguyên tắc khi đầu tư hay không – thường là KHÔNG.
Bên cạnh đó, tôi cũng sẽ lan man sang chuyện nghề, chuyện sales, sàn, để phần nào các bạn thấy được mình trong bài viết.
Hầu hết mọi người cho rằng, thị trường đang rất nhàm chán, chán nản thực sự, vì chiến tranh, khủng hoảng kinh tế, pháp lý, vĩ mô…
Với những nhà đầu tư đang sở hữu tài sản, nhiều khả năng sẽ phải chịu một khoản lỗ, với những tài sản này, nhiều người chấp nhận chịu lỗ vẫn không bán được, hoặc có nên bán bây giờ để chịu lỗ không? Hay tiếp tục chịu đòn? Nhưng có 1 điều rõ rằng, hầu hết các nhà đầu tư (NĐT) đang sở hữu BĐS chỉ muốn thoát ra ngay lúc này.
Thời gian qua, dòng tiền luân chuyển trong BĐS, thanh khoản chỉ tập trung phần lớn trong nội thành, không ai đi bán BĐS nội thành, để mua ra ngoại thành cả, trong khi nguồn cung ở nội thành hạn hẹp, nên làm cho giá tăng hơn, so với thực tế giá trị của nó – bởi có nhiều người mua quan tâm, dễ bán, cho thuê, thậm chí chẳng cần quảng cáo vẫn có khách mua.
Các bạn trẻ ở nội thành thường phàn nàn họ không thể mua được nhà trong nội thành, cũng là vì lẽ giá quá cao như vậy, và…thôi lại dùng tiền tích lũy để đầu tư thôi – Đây sẽ là một lớp Khách hàng mới. Nhưng đầu tư sao? Tìm cơ hội ở đâu? Làm sao để mua? Là những câu hỏi lớn sẽ dần được trả lời ở phía sau.
Bài viết này không quảng cáo để bán sản phẩm nào, cũng không dùng để huy động tiền của bất cứ ai, chủ yếu tập trung vào chia sẻ quan điểm và kiến thức.
Tôi đã sai khá nhiều lần khi đầu tư, trong tư thế là beginner – người bắt đầu tham gia thị trường, và hy vọng sẽ có những góc nhìn kinh nghiệm để chia sẻ với các bạn.
Hãy mua BĐS nơi có nhiều người thích hợp sử dụng nó, bởi giá trị sử dụng là giá trị cơ bản nhất của 1 BĐS
- Câu chuyện đầu tiên: Mua, đầu tư BĐS với 0 đồng.
Chắc hẳn, có nhiều bạn từng thốt rằng: Tôi muốn mua bất động sản này, nó hợp lý quá, nó rẻ quá nhưng… tôi không có tiền? thực tế, nếu bđs đó thực sự tốt, bạn có thể mua nó với giá 0 đồng và kiếm 1 khoản lợi nhuận kha khá, tất nhiên, mua với giá 0 đồng thì dễ, nhưng bán để có LN là 1 câu chuyện khác.
Ví dụ về mua bđs 0 đồng ngay đây, thực tế.
Anh A bạn tôi, 1 chuyên gia tài chính và chứng khoán, chỉ làm thêm BĐS thôi, khi a có cơ hội mua 1 căn với giá 2.8 tỷ năm 2020, với kinh nghiệm của mình, anh nhận thấy căn này có khả năng tăng giá 30% trong vòng 6 tháng tới. Nhưng tài chính hiện tại của anh không sẵn, vậy mua sao khi không có tiền đây?
Đầu tiên, đối tượng A, à nhầm, anh A lấy thẻ visa quẹt 200tr đặt cọc, phần còn lại, Ngân hàng cho vay full với 1 chút thủ thuật định giá tài sản. Vậy là anh A đã mua được căn này với giá 2.8 tỷ, với tài chính = 0 cash. Sau 6 tháng, bán 3.6 tỷ. một món hời thực sự của NĐT A.
Thực ra, cách này không có gì mới. Chỉ là để diễn giải cho câu hỏi, làm sao đầu tư BĐS với 0 đồng tiền mặt. Và qua ví dụ này, những nguyên tắc đầu tư BĐS sẽ dần được rõ ràng hơn.
Rõ ràng, khi đầu tư BĐS, ai cũng muốn sử dụng ít tiền mặt của mình nhất và sử dụng thông minh tiền của người khác. Bạn sẽ không thể kiếm được nhiều tiền từ việc đầu tư BĐS nếu bạn không có: kinh nghiệm và kiến thức đầu tư – ở Việt Nam, hầu hết các NĐT BĐS và chứng khoán, đặc biệt là cái anh Chứng khoán – không có kinh nghiệm, cũng chưa đủ kiến thức đầu tư nhưng vẫn tham gia nhiệt tình và đó là vấn đề lớn của thị trường.
Tôi sẽ không bao giờ đánh bạc với tiền của mình và càng không bao giờ đánh bạc với tiền của người khác, nhưng các NĐT BĐS, chứng khoán (người không có kinh nghiệm và kiến thức, chưa bao giờ đi học 1 lớp về thị trường này) lại là người oánh bạc máu nhất.
Các NĐT chuyên nghiệp: Khi có tiền, họ chi tiêu mọi thứ khoa học, phần còn lại, sẽ đầu tư BĐS.
Các NĐT tay mơ: Khi có tiền, đầu tư phần lớn vào BĐS, phần còn lại chi tiêu dè dặt, bóp đủ mọi thứ, kể cả đầu tư cho con cái.
Đó là một vấn đề nữa của thị trường.
Các giai đoạn phát triển của thị trường
Nói 1 chút về sales & sàn trước khi quay lại chủ đề chính:
Nhìn lại 2000 – 2010: thị trường khá sơ khai, đầu tư thắng thường do quan hệ và mua được thông tin sớm, may mắn nhiều, các sàn giao dịch cũng chưa hề phát triển, hầu như NĐT không quan tâm hoặc không có nhiều kiến thức về pháp lý, họ giống các nhà buôn hơn là các NĐT BĐS.
2011-2020: Nở rộ các sàn giao dịch, NĐT thông minh hơn, hiều pháp lý nhiều hơn, sales chuyên nghiệp hơn, đông hơn rất nhiều, hay nói cách khác, NĐT quan sát thị trường kỹ hơn, lựa chọn sản phẩm kỹ hơn và thị trường chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi sales, sàn cũng phải chuyên nghiệp hơn.
Từ 2020 – 2030: Tôi cho rằng, thị trường sẽ hoàn toàn khác, chuyên nghiệp hơn nữa, NĐT cũng sẽ là người mới, giỏi hơn và hiểu pháp lý hơn, lựa chọn BĐS kỹ hơn nữa. Vậy nên, theo tôi, trong giai đoạn này, sàn bđs và sales sẽ không thể làm theo cách cũ để có được thành công.
Thị trường đã thay đổi nên muốn theo kịp bạn phải update lại bản thân.
Xu hướng mới của thị trường
Nguồn hàng mới – sẽ thay đổi rất nhiều, ít hơn, do các chính sách liên quan tới việc đề bù GPMB và cách tính thuế đất, không dễ để làm BĐS thời kỳ này, nó đòi hỏi sự chuyên nghiệp và tính toán kỹ thực sự về mức độ đầu tư, concept sản phầm của các nhà phát triển BĐS.
Khách hàng: Với KH cũ đã mua (hãy giải quyết các vấn đề tồn đọng cho họ, và chỉ vậy thôi, họ sẽ không mua mới đâu, tin tôi đi), sẽ xuất hiện 1 lớp khách hàng mới, chuyên nghiệp hơn, thông thái hơn, kinh nghiệm hơn và thận trọng hơn sau những bài học họ đã được chứng kiến, nên sales cũng phải update những xu hướng khách hàng mới này.
Sàn giao dịch: thị trường bđs trong những năm tới, chỉ tồn tại 2 lực lượng bán hàng: Môi giới cá nhân và Môi giới pháp nhân nhỏ, các Đại lý bán hàng BĐS dần dần chỉ hiệu quả trong quy mô vừa (từ 6-12 người). Vì cơ bản, môi giới sẽ hoạt động độc lập (những người có kiến thức và kinh nghiệm) hoặc nhóm lại thành 1 nhóm cùng làm việc và chia sẻ hoa hồng, không có nước nào trên thế giới sàn giao dịch BĐS lên tới cả trăm, thậm chí cả nghìn người như các sàn BĐS tại 1 khu vực như VN, nên thay đổi sớm thì tốt hơn.
Vậy nên, với các bạn đã có kinh nghiệm 4,5 năm, hãy tự tin lập pháp nhân và bắt đầu với thị trường, một nhóm nhỏ hiệu quả từ 6-12 người, một cách chuyên nghiệp. Vì nếu không thay đổi, bạn sẽ thấy cứ làm việc quẩn quanh mà không ra tiền. Bởi khách hàng thời gian tới sẽ không bị mua theo hiệu ứng đám đông như giai đoạn cũ (các event rầm rầm dồn khách), họ sẽ cần người tư vấn sâu, hiểu kiến thức và có kinh nghiệm.
Thị trường sắp tới sẽ rất cạnh tranh, vô cùng cạnh tranh cho tất cả các bên tham gia.
Quay lại chủ đề nguyên tắc đầu tư:
Tôi không khuyến khích đầu tư BĐS tới tất cả mọi người, bạn không nên tham gia thị trường này, nếu bạn: không thể quản lý BĐS bạn mua, không có kiến thức về pháp lý, các kiến thức chi tiết về bđs.
Quản lý BĐS đã mua: là việc mà hầu hết các NĐT trên thị trường làm không tốt, thậm chí là không nghĩ tới, chỉ mua xong và đợi tăng giá để bán.
Theo quy định của Bank, 16-20% room tín dụng sẽ được dành cho BĐS, nhưng bằng 1 cách nào đó, có tới 70-80% lượng tiền từ Bank đổ vào BĐS trong những năm qua. Khi tiền rẻ, tín dụng lỏng, tức là ai cũng có thể vay được tiền để đầu tư BĐS, thì việc có tiền, mua đầu tư BĐS là việc vô cùng dễ, nhưng: quản lý bđs đó và làm cho nó sinh lời, mang lại lợi nhuận mới là bài toán lớn, mới thực sự là kinh doanh.
Có nhiều NĐT, trong mấy năm qua, hiện đang sở hữu 20-30 bđs hoặc nhiều hơn, nhưng điều đáng nói là, họ không có kế hoạch để quản lý các tài sản này (cho thuê hay bán, bán bao nhiêu, bao lâu thì bán được, thời điểm bán…) – Nhưng họ cũng không giao cho bất cứ công ty chuyên nghiệp nào đứng ra quản lý tài sản này thay họ. – Các sàn giao dịch đang ở đâu lúc này? Các sàn đã từng khi nào, lập danh sách khách hàng đã mua bđs qua công ty bạn, những bất động sản mà KH đó đang sở hữu, và rồi quản lý giúp họ bằng cách có kế hoạch bán, giá bán, giải pháp cho thuê, ….chưa??? Tôi tin là không nhiều sàn giao dịch làm điều này.
Nếu bạn là chủ sàn sau khi đọc bài viết này, hãy mạnh dạn suy nghĩ và tiên phong trong việc đứng ra, giúp Khách hàng quản lý BĐS họ đã mua và giúp BĐS đó sinh lời.
Hầu hết NĐT thất bại, khi mua bất đông sản, và rồi không quản lý được nó – 0 thể bán, 0 thể cho thuê, 0 thể ở. Vậy nên, bài học đầu tiên của NĐT BĐS là: mua bất động sản thì dễ, nhưng phải tính tới việc quản lý và làm nó sinh lời.
Nếu bạn mua 100-200 tài sản và không có kế hoạch quản lý nó, thì gay đó, bạn vừa mua 1 con tàu Titanic, nó có thể đưa bạn lên thiên đường hoặc cũng có thể đưa bạn xuống đáy biển (thực tế theo lịch sử là đáy biển).
Phải xây dựng kế hoạch khai thác BĐS khi đầu tư.
Vậy nên, NĐT BĐS cần giải quyết 3 vấn đề lớn để có một giao dịch tốt:
1. Làm sao để tìm kiếm được BĐS tốt?
2. Làm sao để chuẩn bị tài chính thông minh nhất khi mua bđs đó?
3. Làm sao để quản lý nó, sinh lời từ nó?
Vậy, điều gì tạo ra một giao dịch tốt?
– Hãy tập trung vào thanh khoản.
Thanh khoản là 1 vấn đề lớn của thị trường hiện tại, vì hầu hết thời gian qua, các NĐT mua BĐS mà họ không dùng, chỉ mua để đợi tăng giá và cũng không ai muốn dùng bđs đó. Giống như khi bạn mua một đôi giầy với giá 100 đô, bạn sẽ mất bao lâu để bán đôi giầy đó? Khi không ai muốn nó? Nếu bạn có 1 bđs đang sở hữu vì bất cứ lí do nào đó, không ai muốn mua nó, thì đó chính là vấn đề trong cách tìm kiếm, lựa chọn bđs của bạn – người ta gọi là: Sai ngay từ đầu.
Bạn sẽ không bao giờ gặp tình trạng tương tự như trên, nếu bạn giữ kỷ luật, thực sự giữ kỷ luật trong đầu tư BĐS.
5 nguyên tắc đầu tư BĐS luôn thắng
1. Việc làm – chỗ bạn mua bđs, người dân có việc làm không? Có dân di cư tới để làm việc không? Bởi nếu họ không có việc làm, sẽ chẳng chi tiêu và bđs cũng chẳng thể cho thuê, hay tăng giá. (Đó là lí do mà các bđs gần các khu công nghiệp, nơi đông dân cư, luôn tăng giá và cho thuê hiệu quả)
2. Vị trí luôn chiếm 1 phần lớn trong giá trị bđs đó, có anh em nào mua bđs những năm qua mà giờ đi xem đất thấy bđs của mình như cái vườn thú không? Trâu bò, chó mèo, dế, rắn, ếch …tung tăng bơi lội – thì có thể là bạn sẽ mất nhiều năm chờ đợi để bán nó đó.
3. Thời điểm tham gia thị trường, nếu không có kinh nghiệm, bạn dễ tham giá thị trường sai thời điểm lắm, bài toán tôi kể trên của anh A cũng không thể hiệu quả nếu mua sai thời điểm.
4. Hãy mua BĐS có giá thuê vượt qua 20% thu nhập của người dân quanh đó, hoặc người có khả năng sử dụng nó. Vì dụ, 1 người thu nhập 15 triệu, họ sẽ bỏ ra 20% là 3 triệu để thuê nhà, bạn chỉ nên mua BĐS nào đó, mà cho thuê được ít nhất 3tr/ tháng, 3 triệu này, lớn hơn số tiền bạn nhận được nếu gửi tiết kiếm khoản tiền đã đầu tư cho BĐS đó. Vì đây là nền tảng cho sự tăng giá và cũng là bài toán an toàn cho đầu tư. Đừng đánh bạc với tiền của bạn.
5. Không bao giờ dùng đòn bẩy tài chính quá mức cho 1 bất động sản. Chỉ mua trong ngân sách bạn có thể và kiểm soát được rủi ro.
Năm điều trên, vẫn tồn tại từ 1970 tới giờ. Vấn đề là, vào cuộc chơi, mọi NĐT thường không giữ được kỷ luật. Một số bạn sẽ bảo, còn điều thứ 6: Pháp lý phải đầy đủ nữa. Thì từ 1970 các cụ đã không mua BĐS nếu không có giấy tờ, dấu vân tay đỏ choét rồi, chỉ là con cháu sau này tham quá, thường quên mất nguyên tắc cơ bản miễn bàn này.
Giữ kỷ luật khi đầu tư và bạn sẽ tránh được nhiều rủi ro trước khi nghĩ tới thắng lợi. Chúc thành công!