COASTAL QUẢNG NGÃI

CƠ HỘI ĐẦU TƯ? HAY CHỈ LÀ KỲ VỌNG?

Dưới góc nhìn người làm nghề, tôi cho rằng Coastal Quảng Ngãi là một trong số ít dự án tại miền Trung khiến tôi phải ngồi phân tích rất lâu. Vì đây không đơn thuần là một dự án phân lô bán nền ven biển quen thuộc, mà đang được định hình theo hướng đại đô thị sinh thái thế hệ mới.

Và điều khiến dự án này đặc biệt là hoặc nó sẽ trở thành biểu tượng mới của Quảng Ngãi, hoặc sẽ là một bài toán rất khó cần nhiều năm để chứng minh giá trị thực.

1. VỊ TRÍ

Coastal sở hữu một “tứ cận” khá hiếm gồm sông, biển, rừng và trục giao thông lớn. Thực tế trên thị trường hiện nay không nhiều dự án có được cùng lúc những yếu tố này.

Đặc biệt tuyến Dung Quất – Sa Huỳnh không chỉ là hạ tầng giao thông đơn thuần mà còn là trục phát triển chiến lược mở ra toàn bộ không gian ven biển Quảng Ngãi trong tương lai.

Nhiều người nghĩ hạ tầng chỉ là đường sá. Nhưng thực chất hạ tầng là thứ quyết định: dòng người đi đâu, dòng tiền chảy về đâu và trung tâm mới sẽ hình thành ở đâu.

2. QUY HOẠCH TỔNG THỂ

Điều tôi đánh giá rất cao ở Coastal Quang Ngai là mật độ xây dựng chỉ khoảng 14%. Đây là con số cực thấp trong bối cảnh đa số dự án hiện nay đều cố tối đa hóa diện tích thương mại để bán nhanh.

Mật độ thấp đồng nghĩa: không gian sống tốt hơn, trải nghiệm nghỉ dưỡng rõ hơn, biên độ tăng giá dài hạn tốt hơn và quan trọng nhất là tạo ra cảm xúc sống.

Nhiều người nghĩ bất động sản bán bằng vị trí. Nhưng thực tế đô thị cao cấp bán bằng trải nghiệm sống, Coastal Quảng Ngãi đang đi theo hướng đó.

Ngoài ra quy mô dự án khoảng 94ha, nằm cạnh Đông Quảng Ngãi khoảng 102ha và khu đô thị phía Nam khoảng hơn 200ha. Nếu toàn bộ khu vực này phát triển đồng bộ thì đây không còn là một dự án đơn lẻ mà có thể trở thành trung tâm mới của phía Đông Nam Quảng Ngãi.

Hệ tiện ích của Coastal cũng đi theo hướng rất khác biệt như: công viên khám phá đại dương, công viên rừng ngập mặn, trung tâm chăm sóc sức khỏe, trường liên cấp, bến du thuyền, bãi biển tĩnh, đài ngắm bình minh, công viên ven sông, khu vui chơi trong nhà và công viên nước trong nhà.

Quan trọng nhất là triết lý phát triển lấy con người làm trung tâm và xây dựng hệ sinh thái sống thực sự chứ không đơn thuần là tiện ích để làm marketing.

3. CHỦ ĐẦU TƯ & PHÁP LÝ

Sự tham gia của NHS cùng hai quỹ đầu tư từ Thụy Điển và Singapore cho thấy dự án có định hướng phát triển dài hạn và có yếu tố quốc tế trong tư duy quy hoạch. Điều tôi đánh giá tích cực là tiến độ triển khai khá nhanh so với mặt bằng chung của Quảng Ngãi, các bước pháp lý cũng đang đi theo hướng tương đối bài bản và chuẩn chỉnh.

Ngoài ra thông tin có 7 ngân hàng đồng hành cũng phần nào thể hiện năng lực tài chính cũng như khả năng triển khai của chủ đầu tư. Tuy nhiên với góc nhìn đầu tư, pháp lý luôn là yếu tố cần theo dõi liên tục chứ không nên chỉ nhìn qua truyền thông.

Pháp lý Coastal Quảng Ngãi có an toàn không? >> Click để xem phân tích

4. SẢN PHẨM

Coastal Quảng Ngãi có khá nhiều phân khúc sản phẩm khác nhau từ nhà phố, sản phẩm vừa ở vừa kinh doanh, biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự trị liệu cho đến các dòng sản phẩm cao cấp ven sông ven biển.

Diện tích dao động từ khoảng 80m2 đến hơn 500m2 nên phù hợp với nhiều nhóm khách hàng khác nhau: người mua ở thực, nhà đầu tư trung hạn, hay nhóm khách hàng tài chính mạnh muốn sở hữu tài sản mang tính biểu tượng.

Coastal Quảng Ngãi có các sản phẩm độc bản chưa xuất hiện tại Quảng Ngãi

5. GIÁ BÁN COASTAL QUẢNG NGÃI

Đây có lẽ là phần gây tranh cãi nhất. Mức giá từ khoảng 4.8 tỷ đến 30 tỷ nếu so với mặt bằng phân lô truyền thống tại Quảng Ngãi thì rõ ràng là cao. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ Coastal Quảng Ngãi không định vị mình ở hệ quy chiếu phân lô bán nền.

Họ đang định vị ở mô hình đại đô thị sinh thái có trải nghiệm sống, tiện ích lớn và cộng đồng cư dân chất lượng. Khi đã khác hệ quy chiếu thì không thể dùng cách định giá cũ để so sánh. Điều quan trọng hơn là liệu dự án có biến concept thành thực tế hay không.

Vì bất động sản chỉ tăng giá mạnh khi: hạ tầng xuất hiện thật, tiện ích vận hành thật, cư dân hình thành thật và thị trường cảm nhận được giá trị thật.

Ngoài ra giai đoạn đầu của các đại đô thị thường là mức “giá marketing” dành cho những người tin vào tầm nhìn dài hạn nên có thể xem là vùng giá tốt nhất nếu đầu tư đúng chu kỳ.

6. TIẾN ĐỘ COASTAL QUẢNG NGÃI

Đây là một trong những yếu tố tôi đánh giá tương đối tích cực ở Coastal Quảng Ngãi. So với mặt bằng chung các dự án tại địa phương thì tốc độ triển khai hiện tại khá nhanh, cho thấy chủ đầu tư có sự quyết tâm cũng như năng lực triển khai thực tế chứ không chỉ nằm trên concept. Với bất động sản quy mô lớn, tiến độ là yếu tố cực kỳ quan trọng vì nó quyết định niềm tin thị trường.

7. TIỀM NĂNG COASTAL QUẢNG NGÃI

Một dự án muốn tăng giá bền vững phải đi cùng: dòng người, dòng tiền và sự phát triển đô thị. Quảng Ngãi hiện tại đang bắt đầu xuất hiện đủ cả ba yếu tố đó.

Đầu tiên là công nghiệp, đây vốn là thủ phủ công nghiệp rất mạnh của miền Trung với Dung Quất là hạt nhân tăng trưởng. Khi công nghiệp phát triển sẽ kéo theo: chuyên gia, lao động chất lượng cao, tầng lớp trung lưu mới và nhu cầu sống chất lượng cao xuất hiện. Đó là nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó hạ tầng ven biển đang mở ra trục phát triển du lịch – thương mại – logistics rất lớn cho toàn bộ khu vực phía Đông. Du lịch Quảng Ngãi nhiều năm qua vẫn là vùng trũng dù sở hữu tài nguyên thiên nhiên cực kỳ đẹp. Nhưng tín hiệu rất tích cực là năm 2025 tăng trưởng du lịch khoảng 38%, một con số rất đáng chú ý.

Ngoài ra hàng loạt ông lớn cũng đang bắt đầu đổ bộ vào Măng Đen, Bình Sơn, Lý Sơn và Chu Lai với các dự án quy mô lớn. Đặc biệt sân bay Chu Lai được quy hoạch cấp 4F sẽ là cánh cửa quốc tế cho công nghiệp, logistics, thương mại và du lịch miền Trung.

Theo quy hoạch tỉnh 2030 – 2050, khu vực Coastal Quảng Ngãi nằm trong trung tâm của đô thị phía Đông được định hướng là đô thị sinh thái, chăm sóc sức khỏe và nghỉ dưỡng. Điều đó có nghĩa dự án không còn là câu chuyện cách trung tâm bao xa mà đang nằm trong trung tâm mới tương lai.

Ngoài ra yếu tố độc bản cũng rất quan trọng. Thị trường luôn có quy luật: sản phẩm đại trà cạnh tranh bằng giá, còn sản phẩm độc bản được định giá bằng sự khan hiếm. Nếu Coastal Quảng Ngãi hình thành đúng concept thì nó hoàn toàn có thể trở thành biểu tượng sống mới của Quảng Ngãi.

8. RỦI RO

Không có dự án nào chỉ có màu hồng và Coastal Quảng Ngãi cũng vậy. Rủi ro lớn nhất là thời gian. Một đại đô thị sinh thái cần thời gian để hình thành: cây xanh cần lớn lên, cảnh quan cần hoàn thiện, tiện ích cần vận hành và cư dân cần thời gian để tạo cộng đồng sống thực sự.

Ngoài ra thị trường Quảng Ngãi hiện tại vẫn còn khá sơ khai và phần lớn người dân vẫn quen với mô hình đất nền phân lô hơn là đại đô thị đồng bộ theo tiêu chuẩn quốc tế. Nói cách khác, thị trường cần thời gian để hiểu giá trị của loại sản phẩm này.

Bên cạnh đó nếu đầu tư theo kiểu lướt sóng ngắn hạn thì thanh khoản cũng là điều cần cân nhắc vì đây không phải sản phẩm dành cho số đông.

9. CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG COASTAL QUẢNG NGÃI

Chính sách tài chính hiện tại có thể xem là tương đối tốt khi chủ đầu tư hỗ trợ ân hạn gốc và lãi đến thời điểm nhận nhà, giúp giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu. Ngoài ra nếu tận dụng tốt các gói ưu đãi từ ngân hàng thì thời gian ưu đãi có thể kéo dài thêm khoảng 18 tháng, đây là lợi thế khá lớn cho nhà đầu tư trung hạn.

Ngoài ra chỉ 25% vốn tự có là đã sở hữu được căn nhà, còn lại ngân hàng hỗ trợ, 1 chính sách quá tốt cho các nhà đầu tư dài hạn và bài toán dòng tiền.

Chính sách vô cùng tốt cho người sở hữu

10. KHÍA CẠNH ĐẦU TƯ

Theo góc nhìn cá nhân của tôi, Coastal Quảng Ngãi không phải sản phẩm dành cho lướt sóng hay kiểu đầu tư ăn nhanh thường thấy ngoài thị trường. Đây là bài toán trung và dài hạn khoảng 3 – 5 năm.

Phù hợp với những người: có tài chính ổn định, có dòng tiền tương đối tốt và chấp nhận đi cùng quá trình hình thành của một đại đô thị lớn. Đổi lại nếu dự án phát triển đúng kỳ vọng thì biên độ tăng trưởng của một sản phẩm độc bản thường rất khác so với sản phẩm đại trà.

Vì cuối cùng thứ làm bất động sản tăng giá bền vững chưa bao giờ là sốt đất. Mà là việc nó có trở thành nơi nhiều người thật sự muốn sống hay không.

11. CÓ ĐÁNG ĐỂ Ở KHÔNG?

Đây mới là phần quan trọng nhất. Và cũng là phần quyết định giá trị bền vững của Coastal Quảng Ngãi trong tương lai. Vì một dự án có thể bán được nhờ marketing, có thể tăng giá nhờ hạ tầng hoặc nhờ sóng thị trường. Nhưng muốn trở thành tài sản giá trị thật thì cuối cùng vẫn phải quay về câu hỏi: “Người ta có thật sự muốn sống ở đây không?”

Và với Coastal Quảng Ngãi, tôi cho rằng dự án này đang cố tạo ra một môi trường sống rất khác với phần lớn khu đô thị hiện nay tại Quảng Ngãi. Khác ở chỗ không lấy mật độ xây dựng làm trọng tâm mà lấy trải nghiệm sống làm trung tâm.

Một nơi có biển, có sông, có rừng ngập mặn, mật độ thấp, nhiều cây xanh, nhiều mặt nước, không gian đi bộ, công viên ven sông, tiện ích chăm sóc sức khỏe, khu vui chơi cộng đồng và triết lý sống chữa lành thực tế rất phù hợp với xu hướng sống hiện tại của tầng lớp trung lưu và giới chuyên gia.

Đặc biệt với Quảng Ngãi, nơi đang phát triển mạnh về công nghiệp thì nhu cầu sống chất lượng cao cho chuyên gia, gia đình trẻ, người có thu nhập tốt sẽ ngày càng lớn. Sau nhiều năm sống trong những khu dân cư chật chội, thiếu quy hoạch và thiếu không gian công cộng, tâm lý của người có tài chính hiện nay không còn chỉ là có nhà. Mà là sống ở đâu để cảm thấy thoải mái, an toàn và đáng sống hơn mỗi ngày.

Đó là lý do tôi cho rằng nếu Coastal Quảng Ngãi làm đúng như concept ban đầu thì đây không chỉ là một dự án để đầu tư mà nó được định vị là khu đô thị đáng sống bậc nhất Quảng Ngãi trong tương lai. 1 nơi đáng sống thì tất nhiên nhiều người khao khát, mong muốn chuyển đến sống; mà sản phẩm của đô thị sinh thái rất rất hạn chế.

Nên khi một nơi vừa đáng sống vừa có tính biểu tượng, giá trị của nó thường tăng lên rất tự nhiên theo thời gian và theo cung cầu tự nhiên khi hình thành.