Quản lý Bất Động Sản : Còn nhiều hạn chế

(Báo Quảng Ngãi)- Vài năm gần đây, việc đầu tư dự án bất động sản thông qua hình thức “xây dựng khu dân cư, khu nhà ở” tại Quảng Ngãi phát triển mạnh. Tuy nhiên, quản lý nhà nước về lĩnh vực này vẫn còn hạn chế, bất cập.

Mặt được của việc đầu tư các khu đô thị (KĐT), khu dân cư (KDC) là góp phần cải thiện bộ mặt đô thị, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng của người dân trong tỉnh, tạo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước hiện vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không nhỏ đến mục tiêu, ý nghĩa của chủ trương cấp phép đầu tư các KĐT, KDC này.

Dự án bất động sản tăng đột biến

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 36 dự án đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong và ngoài tỉnh thực hiện. Trong đó, TP.Quảng Ngãi nhiều nhất, với 23 dự án, còn lại Bình Sơn 4 dự án; Tư Nghĩa 2 dự án; Mộ Đức 5 dự án và Đức Phổ 2 dự án. Hiện có 24/36 dự án đang triển khai thủ tục đền bù, đầu tư và xây dựng; 9 dự án vừa được cấp quyết định chủ trương đầu tư và 3 dự án khác đang xin chủ trương đầu tư. Tổng diện tích cấp cho 36 dự án này khoảng 880ha. Tổng nguồn vốn các nhà đầu tư đăng ký thực hiện 36 dự án khoảng hơn 19.000 tỷ đồng.

Theo Phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng), chỉ trong vòng 2 năm 2016 – 2017, trên địa bàn tỉnh có khoảng 32 dự án KDC, KĐT. Trước đó, giai đoạn 2010– 2014, toàn tỉnh chỉ có 4 dự án. Giai đoạn này, theo quy định của luật “chỉ được kinh doanh nhà ở, không được phân lô bán nền”. Tuy nhiên, giai đoạn 2016 – 2017, cơ chế kinh doanh bất động sản có cởi mở hơn, cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến  các doanh nghiệp (DN) ồ ạt hướng vào kinh doanh bất động sản.

Nhiều dự án “đi sớm về muộn”

Hiện nay, chỉ có 13/36 dự án chính thức khởi công xây dựng. Trong đó chỉ có 4 dự án đã cơ bản hoàn thiện hạ tầng, với khoảng 240ha, đạt khoảng 27% tổng diện tích được duyệt. Đến nay, các nhà đầu tư đã thực hiện chuyển nhượng khoảng 2.900 lô, trong đó có khoảng 420 lô nhà đầu tư xây dựng nhà ở, rồi chuyển nhượng cho khách hàng, tập trung chủ yếu là KĐT An Phú Sinh, Khu liên hợp bến xe TP.Quảng Ngãi, KĐT VSIP.

Dự án KĐT Bắc Lê Lợi (TP.Quảng Ngãi) khởi công trở lại sau nhiều năm yên ắng.

Theo giấy chứng nhận đầu tư thì, phần lớn dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh đều rơi vào tình trạng chậm tiến độ. Một số dự án bất động sản gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư. Nhiều nhà đầu tư đã không cầm cự nổi, phải “bỏ của chạy lấy người”, gây lãng phí đất đai. Nguyên nhân khách quan là, do khả năng và năng lực tài chính của chủ đầu tư chưa đảm bảo, gặp khó khăn trong huy động vốn.

Hiện tại, lãi suất huy động vẫn ở mức cao. Đồng thời, giao dịch bất động sản vừa trải qua một thời gian dài trầm lắng, thậm chí đóng băng, khiến nhà đầu tư phải cân nhắc, tính toán lại. Nhiều dự án xin giãn tiến độ, chậm triển khai thực hiện so với kế hoạch đã phê duyệt. Trong đó có nhiều dự án kéo dài 5 – 7 năm, nhưng tỉnh chưa có biện pháp kiên quyết xử lý, gây bức xúc trong nhân dân. Đơn cử như các dự án bất động sản có mặt sớm nhất tại Quảng Ngãi như KDC Phú Mỹ, Bắc Lê Lợi, KDC 577, hiện tại vẫn chưa hoàn thành, mặc dù khi xin dự án, nhà đầu tư cam kết sẽ “về đích đúng tiến độ”.

Hiện tại KDC Phú Mỹ vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm; KDC 577 dù chuyển đổi chủ đầu tư, nhưng tiến độ vẫn chưa khá lên. Riêng khu Bắc Lê Lợi, hiện đang có chuyển động trở lại bằng hình thức xây dựng 52 căn nhà ở cao cấp, dự kiến sẽ hoàn thành, lên sàn vào cuối năm, với giá bán từ 1,8 – 2,3 tỷ đồng/căn.

Nhà quản lý “chạy” theo nhà đầu tư

Trong quyết định cấp chủ trương đầu tư, dự án KĐT,  KDC nào cũng xây dựng mô hình rất ấn tượng, với những khu nhà ở cao cấp, khu phố sang trọng được điểm tô hấp dẫn bằng hạ tầng giao thông, cây xanh, điện, công viên, không gian đẹp, thoáng mát… Thế nhưng, khi hoàn thành, đưa vào khai thác nhiều KĐT, KDC lại có sự khác biệt rõ rệt. Nhiều KĐT, KDC vì thế không đạt mục tiêu ban đầu. Có nhiều chủ đầu tư dự án KĐT, KDC khi xin chủ trương đầu tư đưa ra là “xây dựng khu nhà ở nông thôn kiểu mới kết hợp khu nhà phố, thương mại”. Thế nhưng, khi triển khai dự án lại bắt đầu xin chuyển đổi từ kinh doanh nhà ở sang chuyển nhượng đất nền.

Dự án được kỳ vọng trở thành khu “đô thị kiểu mới” của VSIP Quảng Ngãi, mới đây chủ đầu tư cũng đệ trình lên Bộ Xây dựng xin chuyển đổi từ kinh doanh nhà sang chuyển nhượng đất cho khách hàng. Rồi một số dự án khu nhà ở nông thôn tại một số địa phương như TP.Quảng Ngãi, Bình Sơn cũng đã chuyển từ “nhà sang đất”.

Việc chuyển đổi này đã ít nhiều khiến ngành chức năng và chính quyền địa phương phải “chạy” theo dự án. Với phương châm tạo điều kiện tối đa cho DN, khi nhà đầu tư có nguyện vọng chuyển đổi mục tiêu kinh doanh, thì chính quyền và ngành chức năng lại “cùng vào cuộc” hỗ trợ giải quyết thủ tục hành chính.

Ngoài ra, có khá nhiều KĐT, KDC, khi chủ đầu tư chưa triển khai hoàn thiện hạ tầng đã “lên sàn” chào hàng và thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản. Điều này trái với quy định hiện hành và trái với chỉ đạo của tỉnh, song việc chấn chỉnh vẫn chưa nghiêm túc.

Sớm chấn chỉnh

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Trần Ngọc Căng đã ký, ban hành công văn về việc tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các dự án KĐT, KDC trên địa bàn tỉnh. Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở Xây dựng nghiên cứu, tham mưu cho tỉnh ban hành quy định về chất lượng KDC, KĐT trên địa bàn tỉnh. UBND tỉnh yêu cầu đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự đầu tư xây dựng nhà ở, Sở Xây dựng có trách nhiệm hướng dẫn cho nhà đầu tư thực hiện đúng, đầy đủ, nghiêm túc quy định hiện hành về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Tuyệt đối không đề xuất UBND tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi dự án chưa hoàn thành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, các hạng mục hạ tầng thiết yếu, gồm công viên cây xanh, trường học, trung tâm thương mại…

Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu Sở KH&ĐT thực hiện nghiêm túc việc buộc nhà đầu tư ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án, cam kết tiến độ, làm cơ sở theo dõi tình hình triển khai dự án và xử lý nếu vi phạm nội dung cam kết. Trong tháng 11.2017, tỉnh sẽ áp dụng thống nhất việc thu hồi đối với dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư trước và sau Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực thi hành.

Bài, ảnh: THANH NHỊ