Sau khi đã được Công nhận Chủ đầu tư, thì Chủ đầu tư phải làm các thủ tục xoay quanh 03 nội dung mà trong quá trình xét duyệt đã đề cập đến là liên quan đến Đất, liên quan đến Quy hoạch (hay công trình trên đất), liên quan đến Chủ đầu tư. Độ khó của các thủ tục này tùy thuộc vào tình trạng lúc đó như thế nào. Nhà nước cũng tham gia hỗ trợ trong quá trình này ở nhiều cấp độ khác nhau.

Trong bài viết này mình không nhắc đến danh mục các pháp lý chi tiết ( vì nó quá nhiều ) kiểu như phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, công bố quy hoạch, xin phép xây dựng hay TKBV TC…mà mình chỉ nói đến các mốc thật sự đáng lưu tâm dành cho các nhà đầu tư, môi giới có thể tự thẩm định tính pháp lý của dự án nhanh nhất.

Pháp lý là yếu tố hàng đầu mà nhà đầu tư quan tâm đến khi đầu tư dự án Bất động sản

Đền bù, giải tỏa và tái định cư:

• Đây là bước đầu tiên trong các thủ tục về đất, và cũng là bước khó khăn nhất.

• Việc thỏa thuận đền bù có thể được thực hiện trước khi được Chấp thuận chủ trương đầu tư, giống như tìm hiểu nhau thì không cần phải xin phép gia đình. Nếu việc đền bù thực hiện trước thì không có sự tham gia của Nhà nước, lúc này là bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.

• Tuy nhiên, từ sau khi được Chấp thuận chủ trương, thì nhà nước tham gia vào quá trình này, lúc này sẽ xảy ra các thủ tục kiểm kê, phương án đền bù, hệ số đền bù, thông báo thu hồi, chi trả… và lúc này, khu đất Dự án bị “treo”, không được thực hiện các thủ tục bình thường như tách thửa, xây dựng, chuyển đổi. Những giao dịch cũng không chuyển sổ được. Thế thì các Dự án được chấp thuận chủ trương mà không triển khai thì gọi là Dự án treo, mà treo là không làm gì được cả ở bên trong đó.

• Nếu không tìm được sự thỏa thuận giữa hai bên, có thể xảy ra tình trạng cưỡng chế thu hồi.

• Đền bù luôn đi với giải tỏa, tái định cư: với mỗi hộ dân có đất trong Dự án bị thu hồi giải tỏa, thì đều có suất Tái định cư ( loại đất phù hợp tái định cư ), suất tái định cư là một dạng ưu tiên quyền mua sản phẩm giá rẻ hay những ưu đãi khác. Nhưng trong quá khứ, các sản phẩm dành cho đối tượng Tái định cư đa số là kém chất lượng so với sản phẩm của Dự án, thế nên mới xuất hiện một khái niệm Nhà tái định cư, Khu tái định cư, mà khi nghe xong thì người ta cảm giác nó không tốt, kể từ đó “Tái định cư” trở thành cụm từ đồng nghĩa với “Không tốt”.

• Thủ tục này có thể nhanh, có thể lâu tùy vào độ khó, có trường hợp kéo dài mấy chục năm không xong. Và đôi khi Dự án vướng, thất bại, kiện cáo cũng vì cái thủ tục này.

Cột mốc pháp lý quan trọng của dự án Bất động sản là thứ bạn cần quan tâm

(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình đền bù, sẽ xuất hiện bản vẽ gọi là Bản đồ địa chính hay bản đồ giải thửa. Bản đồ này chính là chi tiết các thửa đất trong khu, và mục đích dùng để kiểm đếm, để xác định diện tích đền bù. Bản vẽ này quan trọng trong hồ sơ đền bù.

Thu hồi & Chuyển mục đích sử dụng đất và Giao đất

• Đôi khi bước này tách làm hai, và cũng có lúc nhập thành một. Đó là một chuỗi quá trình.

• Dự án Bất động sản có thể hiểu là từ khu cũ, hiện trạng, gom thành 1 khu rồi vẽ lại, sau đó làm thành 1 cái mới, thế nên Chủ đầu tư đôi khi người ta hay gọi là Nhà phát triển (đôi lúc 02 đối tượng này khác nhau), là vì họ phát triển từ cái cũ thành cái mới. Như vậy, riêng về đất đai thì đầu tiên phải Thu hồi cái cũ, sau đó Chuyển mục đích rồi Giao lại.

• Để làm được bước này thì trước đó phải làm các Bước khác, Các bước này có thể thuộc nhóm đất, cũng có thể không thuộc nhóm đất. Tuy nhiên, chúng ta cũng có thể phân tích một chút để biết cần có các bước nào trước khi có bước này, hãy bắt đầu bằng các câu hỏi:

+ Muốn thu hồi và giao thì đất phải là của ai? Không thể thu hồi rồi giao nếu đất đó chưa phải của mình, do đó cần phải đền bù xong. Nếu đền bù chưa xong thì có thể thu hồi và giao từng đợt. Như vậy, để có bước này thì phải xong bước Đền bù.

+ Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải dựa vào đâu? Đó là phải dựa vào mục đích sử dụng mới. Muốn biết mục đích sử dụng mới thì liên quan đến Quy hoạch, do đó phải xong bước Phê duyệt Quy hoạch 1/500 thì mới có bước này.

• Nếu đã đầy đủ hồ sơ, thì Chủ đầu tư sẽ có công văn gửi hồ sơ lên Sở Tài nguyên Môi trường, Sở sẽ xử lý hồ sơ, yêu cầu bổ sung nếu có, và họp hội đồng hoặc xin ý kiến các Sở liên quan, sau đó trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ra quyết định. Thủ tục này đi qua 02 giai đoạn, và có thể mất 3-4 tháng hoặc nhiều hơn.

(*): Bản vẽ đính kèm quá trình này là Bản vẽ giao đất, bản vẽ giao đất là loại bản vẽ có vị trí, tọa độ củ thể. Đây được coi là một bản vẽ quan trọng vì nó dùng để làm căn cứ pháp lý. Bản vẽ này sau này được gán vào hoặc đính kèm vào sổ đỏ. Bản vẽ này thường có tên là “Bản vẽ hiện trạng, vị trí” phục vụ việc giao đất.

Tính tiền & đóng tiền sử dụng đất

• Sau khi xong giao đất, thì đến giai đoạn tính tiền và đóng tiền Sử dụng đất. Theo quy định mới hiện hành, thì việc tính và đóng tiền Sử dụng đất phải thông qua định giá. Lưu ý là với đất riêng lẻ của dân, thì Tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá nhà nước, nhưng với đất Dự án thì theo quy định hiện hành là phải tính thông qua định giá.

• Tiền sử dụng đất là gì?: Sẽ có người thắc mắc về khái niệm Tiền sử dụng đất. Như chúng ta biết, theo luật thì Đất đai là sở hữu chung, và nhà nước quản lý, người dân chỉ được Sử dụng mà không được Sở hữu. Nó có thể hiểu như một dạng tiền Thuê đất đóng một lần. Với loại đất Sử dụng có thời hạn Lâu dài thì đóng tiền 01 lần duy nhất, có loại đóng tiền một lần cho một khoảng thời gian như 5 năm, 50 năm… hoặc đóng tiền hàng năm.

• Tại sao có loại tiền này? Ở Việt Nam có khoảng hơn 50 loại đất được chia thành nhiều nhóm khác nhau. Tuy nhiên, nếu tính theo nguyên thủy của đất, thì thuở ban đầu chỉ có đất Rừng, đất Nông nghiệp, đất mặt nước, đó là những loại đất nguyên thủy. Nhưng sau đó, nhờ sự phát triển kinh tế thì xuất hiện thêm các loại đất như Đất giao thông, Đất Công nghiệp, Đất bến bãi, Đất Công trình Công cộng, Đất Thương mại, Đất ở… Và để xuất hiện các loại đất sau này thì đi kèm với đó là quá trình hoàn thiện về Hạ tầng, đường sá…, Và nhìn chung, ngoại trừ đất Giao thông thì các loại đất sau này đều có giá trị hơn đất Nông nghiệp hay đất Rừng. Do việc chuyển hóa này tạo ra một sự thay đổi về Giá trị, nên nhà nước sẽ thu một số tiền cho việc chuyển đổi này, và tiền này gọi là Tiền sử dụng đất hay Thuế đất.

• Như vậy, có thể thấy thủ tục tính và đóng tiền Sử dụng đất là một thủ tục rất quan trọng trong quá trình làm đất, và quá trình này cũng tốn nhiều tiền. Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất hay loại đất được chuyển đổi ảnh hưởng trực tiếp đến Tiền sử dụng đất này.

• Quá trình thực hiện thủ tục này, sau khi đủ hồ sơ, Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ Tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên sẽ thuê đơn vị thẩm định giá, sau đó làm các thủ tục định giá cho đến khi có thông báo đóng tiền Sử dụng đất. Chủ đầu tư cầm thông báo, mang đi nộp tiền và được xác nhận của cơ quan Thuế hoặc kho bạc là coi như hoàn thành. Thời gian làm thủ tục này thì lâu hay mau tùy vào việc định giá diễn ra thế nào, vì cái này liên quan đến số tiền lớn và lại tiền nhà nước, nên làm khá kỹ.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên Chủ đầu tư

• Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất…và để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng lô theo quy hoạch 1/500 thì phải đảm bảo các tiêu chí về thi công hạ tầng, nghiệm thu hạ tầng, đo vẽ…

• Còn muốn ra tên của khách hàng thì phải thêm 1 vài thủ tục nữa. ^^