Đấu giá quyền sử dụng đất và câu chuyện “con gà – quả trứng”
Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cần có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Tuy nhiên, việc lập quy hoạch chi tiết là nhiệm vụ của chủ đầu tư. Nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư, cơ quan nào tổ chức lập quy hoạch chi tiết để đủ điều kiện đấu giá?
Nhiều sở hở trong quy định đấu giá đất gây tranh luận thời gian qua.
Đây tiếp tục là một tình huống “xung đột pháp luật” nảy sinh trong thực tiễn, gây trở ngại cho các địa phương khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án trên các khu đất công.
Muốn đấu giá đất, phải có quy hoạch chi tiết
Trong số các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án thì đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức cạnh tranh, công khai, minh bạch, thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ và được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ưu điểm nổi trội của phương thức này là nhà đầu tư được “miễn trừ” trách nhiệm giải phóng mặt bằng, vốn là công việc phức tạp, nhạy cảm, kéo dài.
Hiện nay, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực hiện theo Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ TN&MT và Bộ Tư pháp (“Thông tư liên tịch 14”). Theo khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 thì ở bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất phải có hồ sơ thửa đất đấu giá, trong đó có “Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Các thông tin này cấu thành “nguồn dữ liệu” để UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất và xác định, phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (theo phương pháp giá đất cụ thể).
Quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 là tương đồng với quy định tại khoản 2 Điều 29 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT (“Thông tư 36”) quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Theo đó, để chuẩn bị định giá đất cụ thể cần “Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…”
Các quy định của Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 dẫn đến cách hiểu phổ biến hiện nay ở các địa phương là: Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, Sở TN&MT sẽ xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.
Quan điểm nêu trên dựa trên cơ sở là quy hoạch chi tiết, đúng như tên gọi của nó, sẽ làm rõ, cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch (về diện tích sàn, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…) đầy đủ, cụ thể để ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản một cách chính xác nhất, qua đó xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư “sát” nhất (bản chất phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định theo phương án quy hoạch).
Nhưng cũng chính cách hiểu này lại dẫn đến “xung đột pháp luật” bởi câu hỏi mấu chốt: Vậy thì rút cục ở bước chuẩn bị đấu giá đất, cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào?
Muốn lập quy hoạch chi tiết, phải có chủ đầu tư
Quy định phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt mới đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) cũng phân tách rạch ròi nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch chi tiết: “UBND cấp huyện tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực được giao quản lý; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.
Vậy nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết?
Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách để đấu giá thì lại trái quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh (khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị).
Mặt khác, pháp luật hiện hành cho phép các dự án có quy mô nhỏ dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án nhà ở chung cư) không phải lập quy hoạch chi tiết mà thay bằng bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình (Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP) nhưng Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 lại đặt ra điều kiện tiên quyết phải có quy hoạch chi tiết là không phủ hết các trường hợp.
Thực tế có rất nhiều lô đất công có quy mô nhỏ dưới 5ha hoặc dưới 2ha nằm ở vị trí trung tâm các đô thị, có nguồn gốc là trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước, do không còn nhu cầu sử dụng nên địa phương tổ chức đấu giá để thực hiện dự án trung tâm thương mại, khách sạn, chung cư… Trường hợp này phải tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo Thông tư liên tịch 14 hay chỉ cần lập tổng mặt bằng theo Nghị định số 37/2010/NĐ-CP?
Cần giải thích pháp luật
