Quy hoạch và sức mạnh của Quy hoạch

Quy hoạch có thể biến 1 miếng đất trở nên giá trị hơn và cũng có thể biến chính miếng đất đó trở nên ít giá trị đi rất nhiều.

 

 

Vậy Quy hoạch là gì? Sức mạnh quy hoạch ra sao? Mời bạn đọc để hiểu thêm.

 

HIỆN TRẠNG VÀ QUY HOẠCH

 

Quy hoạch thì hay nghe nói rồi, thế còn “Hiện trạng” là cái gì?
Hồi xưa từng nói Quy hoạch là Kế hoạch, nhưng mà đúng ra thì Quy hoạch vừa là hiện trạng mà vừa là kế hoạch. Thế nên mới có một cặp phạm trù gọi là “Hiện trạng sử dụng đất” – ” Kế hoạch Sử dụng đất”.
Hiện trạng là cái đang tồn tại, còn Kế hoạch là cái của tương lai.
Ở Dự án, thì khi CĐT làm dự án, thì nếu đang tiến hành quá trình pháp lý là đang làm theo cái Kế hoạch, thế thì lúc này sẽ có 02 lớp xuất hiện là lớp hiện trạng và lớp kế hoạch.
Cái CĐT bán cho chúng ta chính là cái Kế hoạch, còn cái CĐT có là cái hiện trạng, và quá trình làm pháp lý chính là biến cái hiện trạng thành cái Kế hoạch, đến khi biến xong thì cái Kế hoạch trở thành cái Hiện trạng.
Vậy nên khi nhìn vào bản đồ của một Dự án, nếu mà người ta nói “Pháp lý hoàn chỉnh” nhưng nhìn vào cái hiện trạng nó không giống với cái “kế hoạch” người ta bán cho mình, thì điều đó chứng to cái pháp lý nó chưa hoàn chỉnh, mà đang trong quá trình biến từ cái HIện trạng thành cái Kế hoạch.
Còn ngược lại, cái mà chúng ta nhì thấy nó giống y như cái người ta bán, thì chứng tỏ rằng cái khu này đã hoàn thành công cuộc biến kế hoạch thành hiện trạng.
Quy hoạch có thể làm thay đổi giá trị miếng đất mà bạn đang sở hữu rất nhiều.

SỨC MẠNH CỦA QUY HOẠCH

Khi chúng ta đi mua đất, lời khuyên là phải đi check quy hoạch trước rồi hẵng mua. Tại sao thế?

Bởi cái ghi trong sổ là hiện trạng thời làm sổ, còn cái hiện tai là gì thì phải check quy hoạch mới biết. Điều này cho chúng ta thấy một thực tế, có sổ không hẳn là hợp pháp. Và điều này đa số chúng ta khi đi vào ngành BĐS thì đều biết và phải biết, không biết dính chưởng ráng chịu.
Từ thực tại trên giúp chúng ta có một thông tin khác, đó là cái quy hoạch nó độc lập với cái sổ, nhiều người đi xin xây nhà và không được xây mới biết mình vướng quy hoạch, trong sổ không hề ghi chuyện đó.
Thế thì, quy hoạch có một sức mạnh khủng khiếp đó là đôi khi nó biến một miếng đất có giá trị thành ít giá trị, và ngược lại, biến một miếng đất ít giá trị thành có giá trị.
Chả cần thị trường, chỉ cần các nét vẽ thì có thể lấy bớt giá trị hoặc đưa thêm giá trị cho một thửa đất. Thấy ghê không?
Thực tế là vậy, ví dụ bạn đang nhìn thấy cái sổ và giá có vẻ rẻ, sau khi check quy hoạch xong thì bắt đầu hiểu tại sao người ta bán giá đó, đôi khi bạn tin rằng quy hoạch này sẽ không làm được, nhưng bạn vẫn lo lắng rằng với thông tin quy hoạch đó sẽ rất bất lợi nếu bạn muốn bán.
Mà cũng đúng thôi, người ta bán cho bạn giá hời bởi chính cái bất lợi đó mà. Nó không bất lợi thì ắt là giá khác.
Nhưng, đó là những thứ liên quan đến chúng ta, khi đi mua đất, khi đi bán đất thì chúng ta quan tâm quy hoạch để sao cho tối đa hoá giá trị cho chúng ta.
Nhưng ở một diễn biến khác, khi chúng ta nhìn nhận chuyện của người khác, thì quy hoạch nó không tồn tại trong tâm trí chúng ta. Lúc đó, đất nông nghiệp, đất vướng lộ giới… hay không không còn quan trọng nữa, mà tất cả quy về mẫu số chung là đất ở hết.
Nhưng cái gì lung linh thì chỉ có trong phim, thực tế thì cứ mua đất là phải check quy hoạch, chắc chắn thế.

Quy hoạch nó mạnh thế, vậy ai có thể điều khiển được quy hoạch?

Có ai bất ngờ đặt ra câu hỏi này không nhỉ? Vì khi quy hoạch có thể biến một lô đất từ có giá đến ít có giá và ngược lại, thế thì ai có cái quyền lớn đến vậy?
Theo luật quy hoạch, mọi thay đổi đều phải xin ý kiến của dân xung quanh khu vực đó bằng cách niêm yết thông tin ở phường, hình như là trong vòng 40 ngày. Phải có ý kiến dân thì mới ổn.
Nhưng bản thân thì thấy cái này có nhiều bất cập, vì đa số dân không ai có chuyên môn về quy hoạch cả, mà đưa người không chuyên môn ý kiến thì sẽ ra 1 sản phẩm nhếch nhác là đương nhiên, lý do là người ta sẽ bảo vệ lợi ích cá nhân trước, mà quy hoạch, khi vẽ ra thì chắc chắn sẽ tạo ra sự mất cân, người này thiệt, người kia lợi.
Ví dụ như con đường trổ vào khu dân cư, đường thi phải đủ to và đủ thẳng, thì khi đường thẳng đó vạch ra, cái đứa mất nhiều đất là đứa mặt tiền chỗ lối vào ấy, mà đứa đó thì không có nhu cầu làm con đường, vì nó có đường khác, nhu cầu đường là cho thằng trong cùng, mà thằng trong cùng khi đường chạm đến ranh đất là coi như xong, được hưởng mà không mất đất, còn thằng ngoài cùng sẽ mất mà ko có hưởng.
Cái này đưa ra cho dân quyết thì sao nhỉ?
Trong thực tế, mình từng gặp cái xin ý kiến cho quy hoạch 1 cụm chung cư, thế mà ý kiến dân chỉ muốn làm nhà trệt. Làm chung cư mới giải quyết được, còn ai cũng muốn nhà trệt thì thôi để vậy. Cái này gọi là xà quần không lối ra…
Vì thế, hiện nay, quy hoạch thì theo luật là phải có xin ý kiến dân ở khu vực đó, còn ý kiến dân được thể hiện như thế nào trong quy hoạch thì lại không chắc, bởi thế thường quy hoạch là áp đặt, mà ở những chỗ 1 nét vẽ ảnh hưởng mấy trăm triệu thì nó khác với 1 nét vẽ ảnh hưởng mấy trăm ngàn.
Quy hoạch và sức mạnh của Quy hoạch
4.4 (88%) 5 vote[s]